사업개요

주거환경을 체계적으로 개선하여 인간중심의 커뮤니티를 조성합니다. 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택중심으로 이루어지던 소규모 구역 단위의 재건축·재개발이 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해, 공공과 민간이 함께 참여해서 주택 뿐 아니라 도시기반시설까지 종합적으로 계획하여 도시구조를 개편하는 것을 말합니다.

기존의 '주택재개발·재건축 사업' 이 민간편의 위주의 소규모 개발사업이라면 '재정비촉진사업'은 적정규모의 생활권역을 대상으로 공공과 민간이 함께 참여하고, 다양한 계층과 세대가 인간 중심의 커뮤니티를 조성하여 고품격의 주거환경을 구축하는 종합적인 도시계획사업입니다.

필요성

김포지구 등 원도시는 과거부터 우리시의 생활권 중심지로서의 역할을 담당했음에도 불구하고 도시기반시설 등의 악화와 주변 한강신도시, 마송 택지개발, 시네폴리스 등 개발사업의 시행으로, 앞으로 주거환경의 낙후와 도시자생력의 부족이 가속화되어 원도시의 기능을 상실하게 될 위기에 처해 있습니다.

이에 기성 시가지의 노후하고 불균형적인 주거환경을 공공과 민간의 유기적인 협력으로, 보다 광역적이며 체계적인 정비를 통해 도심의 기능을 회복하고 거주민의 삶의 질을 향상시켜 줄 계기가 절실히 요구되고 있습니다.

추진절차

이미지 확대보기

1. 지구지정단계
   1. 재정비촉진지구 선정도시 작성(시장)
   2. 주민공람(14일 이상)
   3. 지방의회 의견청취
   4. 재정비촉진지구 지정 신청(시장 → 도지사)
   5. 관계행정기관 협의(도지사)
   6. 도지재정비위원회심의
   7. 고시(도지사)
   8. 지구지정 보고(국토부장관)
2. 계획수립단계
   1. 재정비촉진계획 수립(시장)
   2. 주민공람(14일 이상)
   3. 지방의회 의견청취
   4. 공청회개최(시장, 14일전 1회이상공고)
   5. 재정비촉진계획 결정 신청(시장 → 도지사)
   6. 관계행정기관 협의(도지사)
   7. 도시재정비위원회심의
   8. 고시 / 계획수립 보고(도지사 / 국토부장관)
3. 사업시행단계
   1. 기반시설설치 및 비용분담과지원금 관리 (총괄사업 관리자)
   2. 개별법에 의한 사업추진(사업시행자)
4. 재정비촉진사업

   1. 도시 및 주거환경정비법

      주거환경개선사업

      재개발사업

      재건축사업

   2. 도시개발법

      도시개발사업

   3. 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법

      시장정비사업

   4. 국토의계획 및 이용에 관한 법률

      도시계획시설사업

촉진지구

정의

재정비촉진지구란?

도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능 회복을 광역적으로 계획하고 체계적으로 추진하기 위하여 지정한 지구

용어

재정비촉진사업

• "도시 및 주거환경정비법"에 의한 주거환경개선사업·재개발사업·재건축사업
• "도시개발법"에 의한 도시개발사업
• "전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법"에 의한 시장정비사업
• "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 의한 도시계획시설사업

재정비촉진구역

재정비촉진사업별로 결정된 구역

존치구역

지구지정

주거지형: 30만㎡ 이상

노후불량주택과 건축물 밀집지역으로 주거환경과 기반시설 정비 필요한 경우

중심지형: 15만㎡ 이상

지구의 경미한 변경

• 재정비촉진지구 면적의 10%미만의 변경(5%이상 변경인 경우 도시재정비위원회 등의 심의 거쳐야 함)
• 재정비촉진지구의 완료 목표년도를 5년의 범위 안에서 변경
• 단순한 착오에 의한 면적 등의 정정을 위한 변경
• 기타 시·도 조례로 정하는 사항

행위 등의 제한

재정비촉진지구 지정 고시일부터 재정비촉진계획 결정 고시일까지 지구 안에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조의 규정에 의한 개발행위허가 불가
(시장 또는 군수가 재정비촉진계획의 수립에 지장이 없다고 판단하여 허가하는 경우 제외)

사업시행 총괄관리

재정비촉진계획 수립권자는 효율적인 사업추진 위해 총괄사업관리자 지정 가능

(시·도지사가 지정하는 경우 관할 시장·군수·구청장과 협의)
총괄사업관리자의 자격이 있는 자에게 제안서를 제출받아 평가하여 지정

총괄사업관리자의 자격

• 지방공사
• 한국토지주택공사(도시환경정비사업에 한함, 공장 포함된 도시환경정비사업은 제외)

총괄사업관리자의 업무(지자체장 대행)

• 재정비촉진지구안의 모든 재정비촉진사업의 총괄관리
• 도로 등 기반시설의 설치 및 설치계획 자문
• 기반시설 비용분담금과 지원금의 관리
• 재정비촉진계획 수립시 기반시설 설치계획 등에 대한 자문

기타 업무

• 재원확보 및 운영에 관한 계획의 수립 및 집행
• 재정비촉진사업 시행 현황에 관한 자료의 작성, 분석 및 관리
• 효율적인 시행방안 마련 및 의견 수렴
• 시장, 군수, 구청장 요청사항 등

사업시행자

재정비촉진사업은 관계법령에 의한 사업시행자가 시행

• 「도시및주거환경정비법」제24조 및 제25조 (다만, 주거환경개선사업에 의한 사업은 도정법 규정에도 불구하고 토지등소유자의 과반수의 동의가 있는 경우에는 시장·군수·구청장이 직접 시행하거나 지방공사, 한국토지주택공사를 사업시행자로 지정할수 있다.)
• 「도시개발법」제11조
• 「전통시장및상점가육성을위한특별법」제41조
• 「국토의계획및이용에관한법률」제86조

민간투자사업

기반시설 확충을 촉진하기 위해 민간투자사업으로 기반시설 설치 가능

총괄사업관리자가 대행 가능

사업시행의 촉진

재정비촉진계획 결정·고시일부터 2년 이내에 조합설립인가, 3년 이내에 사업시행인가를 받지 못하는 경우

• 시장, 군수, 구청장이 직접 시행
• 관계법률에 따라 사업시행자가 될 수 있는(공동시행자가 될 수 있는 사업 포함) 총괄사업관리자를 시행자로 지정 가능

사업 시행 특례(도시재정비 촉진을 위한 특별법 내용)

주택의 규모 및 건설비율 특례

• 「도시 및 주거환경정비법」및「도시개발법」「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 의한 규정에도 불구하고 주택의 규모 및 건설비율을 달리 정할 수 있음
• 주거환경개선사업 : 85㎡이하 80%이상(도시 및 주거환경정비법 90% 이상)
• 주택재개발사업 : 85㎡이하 60%이상(도시 및 주거환경정비법 80% 이상)
• 규모별 건설비율은 시·도조례로 위임

도시개발사업 시행특례

촉진지구 도시개발사업 시행시 「도시개발법」관련규정에 불구하고 주택 등 건축물을 소유하고 있는 자 또는 토지소유자를 대상으로 입체환지계획 수립할 수 있음. 입체환지계획은 체비지 등이 아닌 토지를 대상으로 수립 가능

교육환경개선 특례

학교부지의 매수 계획을 수립하고「초·중등 교육법」규정에 의한 학교 및 교육과정 운영의 특례가 부여되는 학교를 적극 유치할 수 있도록 조치(교육감) 재정비촉진계획에 포함된 학교설치계획에 따라 지자체의 학교용지 직접 매입 허용 유지를 사립학교설립/운영자에게 사용·수익 또는 임대하거나 매각할 수 있음 (최장 50년, 영구시설물 축조 가능, 임대료, 매각대금 감면 및 분할납부 가능)

지방세 감면 및 과밀부담금 면제 특례

• 「지방세법」및 조례에 의하여 취득세, 등록세 등 지방세를 감면할 수 있음.
• 「문화예술진흥법」에 의한 문화시설,「의료법」에 의한 종합병원, 병원, 한방병원,「학원의 설립·운영 및 과외교습소에 관한 법률」에 의한 학원시설,「유통산업 발전법」에 의한 대규모 점포,「상법」제 169조 규정에 의한 회사의 본점 또는 주사무소 건물, 기타 조례에서 필요하다고 인정하는 시설
• 과밀부담금 면제 : 재정비촉진계획에 따라 건축하는 건축물